10. Februar 2026
Erbbaurechtsverträge laufen in aller Regel jahrzehntelang. Laufzeiten von über hundert Jahren sind keine Seltenheit. Dem Erbbaurechtsnehmer steht es in dieser Zeit frei, das Gebäude auch zu vermieten. Erlischt das Erbbaurecht bei Zeitablauf, wird das Gebäude gem. § 12 Abs. 3 ErbbauRG wieder Teil des Grundstücks. Während der Erbbauberechtigte als Vermieter nicht mehr in Frage kommt, hat der Mieter mit dem Grundstückseigentümer nie einen Vertrag geschlossen. § 30 ErbbauRG sorgt an dieser Stelle für Klarheit und einen geordneten Übergang.
§ 30 ErbbauRG schützt den Mieter vor dem Verlust seines Vertragspartners und erleichtert zugleich dem Erbbauberechtigten den Abschluss langfristiger Miet- und Pachtverträge. Der Grundgedanke ist einfach: Der Grundstückseigentümer tritt in die laufenden Miet- und Pachtverträge ein - genauso wie ein Käufer nach dem bekannten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) in die Verträge des Verkäufers einrückt. Der Mieter bekommt einen neuen Vermieter, während sein Vertrag ansonsten inhaltlich unangetastet bleibt.
Der Gesetzgeber berücksichtigt aber auch den Grundstückseigentümer. Es wäre unbillig, diesem Verträge aufzuzwingen, die er selbst nicht abgeschlossen hat und die vielleicht zu ungünstigen Konditionen laufen. § 30 Abs. 2 ErbbauRG räumt ihm deshalb ein Sonderkündigungsrecht ein - vergleichbar dem des Erstehers in der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG). Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, ist der Erbbaurechtsgeber berechtigt, das übernommene Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Ausnahmekündigungsrecht ist allerdings eng zugeschnitten. Verpasst der Erbbaurechtsgeber die vorgegebenen Fristen, ist die Kündigung nach § 30 Abs. 2 ErbbauRG nicht mehr möglich. Wichtig ist auch, festzuhalten, dass von dem Kündigungsrecht das mietrechtliche Kündigungsschutzrecht ( §§ 573 ff. BGB) unberührt bleibt und auch im Übrigen die sonstigen Wirksamkeitserfordernisse (zum Beispiel das Schriftformerfordernis bei der Kündigung von Wohnraummietrecht nach § 568 BGB) berücksichtigt werden müssen.
Wenn das Erbbaurecht nicht regulär ausläuft, sondern vorzeitig erlischt – zum Beispiel durch Aufhebungsvertrag zwischen Erbbaurechtsgeber und -nehmer – greift das Sonderkündigungsrecht hingegen nicht. § 30 Abs. 2 S. 3 ErbbauRG regelt, dass die Kündigung erst zu dem Zeitpunkt ausgeübt werden kann, zu dem das Erbbaurecht ursprünglich durch Zeitablauf erloschen wäre. Der Mieter ist damit davor geschützt, dass er durch eine Aufhebung des Erbbaurechts vorzeitig einem Sonderkündigungsrecht ausgesetzt wird.
Die Phase nach Erlöschen des Erbbaurechts ist für den Mieter mit großer Unsicherheit verbunden. Bleibt der Eigentümer untätig, steht der Mieter in der Schwebe: Wird noch gekündigt – oder nicht? § 30 Abs. 3 ErbbauRG gibt ihm hierfür ein einfaches Mittel: er kann den Eigentümer formlos auffordern, sich innerhalb einer angemessenen Frist zu erklären - in der Regel reicht etwa ein Monat. Reagiert der Eigentümer nicht, erlischt sein Sonderkündigungsrecht und der Mietvertrag läuft ganz normal weiter. Eine zu knapp bemessene Frist ist übrigens nicht etwa unwirksam, sondern wird automatisch in eine angemessene Frist verlängert.
§ 30 ErbbauRG schafft Klarheit bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf. Sie sichert zunächst den weiteren Bestand des Mietverhältnisses, räumt aber gleichzeitig dem Grundstückseigentümer ein Sonderkündigungsrecht ein. Gerade für Mieter eines Erbbaurechtsnehmers ist dies von entscheidender Bedeutung. Erbbaurechtsvertrag und Restlaufzeit sollten gerade bei Gewerbemietverträgen unbedingt überprüft werden– so lassen sich böse Überraschungen am Ende der Laufzeit vermeiden.
