25. April 2025
Der Zweck beschreibt, wofür das Erbbaurecht genutzt werden soll – also welche Art von Bauwerk errichtet und wie es verwendet werden darf. Hierbei haben die Vertragsparteien großen Gestaltungsspielraum.
So kann beispielsweise festgelegt werden, dass auf dem Grundstück ein Kindergarten, ein Studentenwohnheim oder eine Tankstelle errichtet wird. Auch wirtschaftliche, soziale oder ideelle Ziele können Teil der Zweckbestimmung sein – etwa die Förderung bezahlbaren Wohnraums oder nachhaltiger Bauweisen.
Ein großer Vorteil der Zweckbestimmung des Erbbaurechts liegt in seiner zeitlichen Flexibilität. Zweckbestimmungen können für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts oder nur für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden. Gerade Kommunen schätzen diese Möglichkeit, da sie langfristige städtebauliche und gesellschaftliche Ziele absichern können, ohne das Eigentum an Grund und Boden aufzugeben.
Allerdings gilt: Nur weil eine langfristige Zweckbindung möglich ist, sollte sie nicht unreflektiert eingesetzt werden. Niemand kann heute sicher vorhersagen, welche Nutzungen in 40 oder 50 Jahren noch sinnvoll sind. Ein heute passender Wohnungsmix kann in Zukunft an den Bedürfnissen vorbeigehen. Hier ist also Weitblick und Augenmaß gefragt.
Kaum ein Erbbaurecht wird ohne Erbbauzins bestellt – und das aus gutem Grund. Für den Erbbaurechtsgeber ist die Zahlung des Erbbauzinses selbst Teil des wirtschaftlichen Zwecks. Der Erbbaurechtszins schafft planbare Einnahmen.
Gerade Kommunen müssen dabei jedoch eine Balance finden: Zwischen wirtschaftlichen Erträgen, sozialen Zielen wie bezahlbarem Wohnraum und ökologischen Anforderungen. Wenn alle diese Ziele gleichzeitig und in höchstem Maß erfüllt werden sollen, ist der Erbbaurechtsvertag in aller Regel überfrachtet – und für Investoren unattraktiv.
Der Zweck des Erbbaurechts ist mehr als eine formale Vertragsklausel – er bildet den roten Faden des gesamten Vertragsverhältnisses. Erbbaurechtsgeber sollten daher sorgfältig überlegen, welchem Hauptziel das Erbbaurecht dienen soll, und das Vertragswerk klar darauf ausrichten. So lässt sich das Potenzial des Erbbaurechts optimal nutzen.
