19. August 2025
Das Erbbaurecht lebt von einer partnerschaftlichen Beziehung zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer. Diese Partnerschaft erstreckt sich über viele Jahrzehnte – und erfordert ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Sicherheit und Handlungsfreiheit. Ein zentraler Aspekt in diesem Zusammenhang sind die Zustimmungsrechte, die häufig in Erbbaurechtsverträgen vereinbart werden.
Nach §§ 5 und 7 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) ist es üblich, dass der Erbbaurechtsgeber seine Zustimmung erteilen muss, wenn der Erbbaurechtsnehmer das Erbbaurecht veräußern oder belasten möchte.
Ein Beispiel:
Wenn der Erbbaurechtsnehmer zur Finanzierung seines Bauprojekts ein Darlehen aufnimmt und sein Erbbaurecht mit einer Grundschuld belastet, braucht er dafür regelmäßig die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers.
Diese Zustimmungsvorbehalte dienen in erster Linie dem Schutz des Grundstückseigentümers. Denn sollte das Erbbaurecht vorzeitig heimfallen – etwa aufgrund von Vertragsverstößen– bleiben bestimmte Belastungen wie Grundpfandrechte bestehen (§ 33 ErbbauRG). Damit trägt der Erbbaurechtsgeber ein wirtschaftliches Risiko, das er verständlicherweise so gering wie möglich halten möchte.
Trotz der nachvollziehbaren Vorsicht des Erbbaurechtsgebers sollte man den Grundgedanken des Erbbaurechts nicht aus den Augen verlieren: Es handelt sich um ein langfristiges, partnerschaftliches Verhältnis – und kein Misstrauensverhältnis.
Übermäßig restriktive Zustimmungsvorbehalte können die Attraktivität des Erbbaurechts erheblich mindern. Denn sie schränken die Fungibilität des Rechts ein, also die Möglichkeit, das Erbbaurecht zu verkaufen, zu beleihen oder zu übertragen. Gerade für Investoren und Finanzierer sind diese Punkte entscheidend für die Wirtschaftlichkeit eines Projekts.
Deshalb sollte sich die Ausgestaltung der Zustimmungsvorbehalte immer am Zweck des Erbbaurechts orientieren. Wenn dieser beispielsweise in der Erwirtschaftung einer Rendite liegt, sind enge Zustimmungspflichten meist kontraproduktiv. Hier gilt: so viel Kontrolle wie nötig – aber so viel Freiheit wie möglich.
Auch das Gesetz selbst setzt Grenzen: Nach § 7 ErbbauRG darf die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Erbbauberechtigten nicht ohne sachlichen Grund eingeschränkt werden. Eine grundlose oder willkürliche Zustimmungsverweigerung ist also unzulässig.
In der Praxis bedeutet das, dass jede Zustimmungsvoraussetzung im Einzelfall gerechtfertigt und verhältnismäßig sein muss. Gerade in der Verwaltung vieler Erbbaurechte kann eine übermäßige Zahl an Zustimmungspflichten schnell zu einem hohen Verwaltungsaufwand führen – und Ressourcen binden, die an anderer Stelle sinnvoller eingesetzt wären.
Besonders bei der Belastung des Erbbaurechts – also etwa der Bestellung einer Grundschuld – ist in der Regel ohnehin eine Bank beteiligt, die die Kreditwürdigkeit und den Wert des Erbbaurechts prüft. Diese Prüfung ist professionell, konservativ und auf Risikominimierung ausgelegt.
Hier sollte der Erbbaurechtsgeber Vertrauen in die Marktmechanismen haben und nicht durch zusätzliche Zustimmungsvorbehalte eine „zweite Instanz“ zur Bonitätsprüfung schaffen. Eine übermäßige Kontrolle kann Projekte unnötig verzögern und die Attraktivität des Erbbaurechts mindern.
Zustimmungsrechte sind ein wichtiges Instrument, um Risiken zu steuern und die Interessen des Erbbaurechtsgebers zu schützen. Doch wie so oft kommt es auf die richtige Balance an.
Wenn restriktive Zustimmungspflichten erforderlich sind – etwa aus städtebaulichen oder gemeinwohlorientierten Gründen – sollten diese durch kompensierende Vertragsklauseln, etwa einen reduzierten Erbbauzins, ausgeglichen werden. So bleibt das Erbbaurecht attraktiv, praktikabel und im besten Sinne partnerschaftlich.
